了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
“在海外置業(yè)，最主要的還是要了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，并且要了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，這樣才算是比較理性的投資方式。”在談到在海外置業(yè)首先要關(guān)注的是什么內(nèi)容，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執(zhí)行董事周啟元如此表示。
周啟元具有豐富的海外投資經(jīng)驗(yàn)，其20年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不僅涉足海內(nèi)外，而且在36年房產(chǎn)生涯中從最基礎(chǔ)的工種做起，后來又分別在海內(nèi)外生活、投資、開發(fā)房產(chǎn)，對于海外的房地產(chǎn)市場，他有著獨(dú)特而深刻的理解。
周啟元告訴記者，在投資海外房地產(chǎn)市場的時(shí)候，一定要對即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解，而不是憑感覺。他表示，現(xiàn)在信息傳播非�？欤彿空呦胍私膺@些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數(shù)。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業(yè)的大忌。”他如是說。
他還強(qiáng)調(diào)，了解當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期。按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的周期，如果進(jìn)入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期，選擇在哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)入這個(gè)市場，是很關(guān)鍵的問題。
各地政策應(yīng)該清晰
業(yè)內(nèi)人士介紹，海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學(xué)，因此對當(dāng)?shù)氐恼撸绕涫且泼裾邞?yīng)該有所了解。當(dāng)然，針對各個(gè)國家針對海外人士購房的政策也應(yīng)該有所把握。
據(jù)美亞置業(yè)集團(tuán)海外投資張玉玲經(jīng)理介紹，各個(gè)國家和地區(qū)的法規(guī)政策各不相同，因此針對不同的國家和地區(qū)，置業(yè)者需要跟精通當(dāng)?shù)胤傻娜耸窟M(jìn)行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業(yè)；澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規(guī)定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房；獲利之后也只能賣給本土人士；同時(shí)一個(gè)新開發(fā)的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關(guān)注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環(huán)境比較寬松，尤其是美國，由于已經(jīng)經(jīng)歷了三次減息，可能會需要適當(dāng)引進(jìn)海外購房者來刺激本國的樓市。
而對于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同，相對來說，目前內(nèi)地人士比較關(guān)注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區(qū)，美國比較嚴(yán)格一些，新西蘭雖然居住環(huán)境非常不錯(cuò)，適合人居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。
張玉玲提醒說，不能把購房當(dāng)作投資移民的條件。她說：“幾乎沒有哪個(gè)國家會把購房當(dāng)作移民的一個(gè)條件，充其量只是增加一點(diǎn)印象分而已。”據(jù)了解，目前比較熱門的移民地區(qū)，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人資產(chǎn)達(dá)80萬加幣，投資至少40萬加元于由加拿大聯(lián)邦政府監(jiān)管之基金，投資期限為5年；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進(jìn)行商貿(mào)運(yùn)作或者購買75萬澳元4年期政府債券；新西蘭要求用100萬新西蘭幣進(jìn)行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產(chǎn)、股市等，但新西蘭明確規(guī)定，不能用來購買用于自住的房產(chǎn)。顯然，這些國家在辦理簽證時(shí)并不把在當(dāng)?shù)刭徺I房產(chǎn)作為移民條件。
用好銀行貸款
“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款，在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。”張玉玲如是說。因此海外的銀行針對這部分需求，設(shè)計(jì)出很多產(chǎn)品，供消費(fèi)者選擇。
張玉玲介紹，在內(nèi)地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然與交房時(shí)間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行戶口里，收取活期利率，從那一刻開始不用供樓，如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時(shí)候交樓什么時(shí)候供樓，當(dāng)然期間會按照工程的進(jìn)度逐步支付一些費(fèi)用，如土地費(fèi)、建筑成本等。
專家表示，辦理按揭貸款時(shí)需要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的力量，對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各國家和地區(qū)的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內(nèi)地的投資客戶來說還是比較輕松的。
很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示這與內(nèi)地有所區(qū)別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海代表處常務(wù)總監(jiān)楊文在接受采訪時(shí)表示，海外的銀行根本是不會擔(dān)心房價(jià)問題的，他們認(rèn)可第三方評估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴(yán)。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區(qū)貸款，則需要購房者提供收入證明、資產(chǎn)證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。
目前有些機(jī)構(gòu)可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區(qū)貸款，因?yàn)檫@涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力，因?yàn)樵诓煌瑖液偷貐^(qū)不同時(shí)期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺錢利差。
如何管理海外房產(chǎn)
有置業(yè)者提出，買房容易養(yǎng)房難。的確如此，對于投資海外的置業(yè)者來說，遠(yuǎn)隔重洋，他們根本沒有時(shí)間和精力去管理自己的房產(chǎn)，因此如何很好地養(yǎng)房倒成了一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問題。而記者也在采訪中了解到，目前內(nèi)地有一些推銷海外房產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)，只僅僅負(fù)責(zé)銷售，而與置業(yè)者簽訂購房合同，并辦理完交房手續(xù)之后，其余的事情便全部有投資者自行解決，這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便。
對此，楊文建議置業(yè)者可盡量選擇有多個(gè)合作伙伴的代理機(jī)構(gòu)。據(jù)了解，有些公司提供的服務(wù)的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業(yè)務(wù)，這無疑會大大方便置業(yè)者。
此外需要注意的，在持有海外房產(chǎn)過程中，還會涉及到稅費(fèi)問題。業(yè)內(nèi)人士表示，各個(gè)國家和地區(qū)有不同的規(guī)定，這需要置業(yè)者仔細(xì)了解清楚，如在澳洲，每年需要支付的費(fèi)用主要有房屋保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，如果一套土地面積為600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費(fèi)用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務(wù)，需要付出租金5%作為服務(wù)費(fèi)。
海外房地產(chǎn)市場一般會維持比較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，但這并非就意味著所有房產(chǎn)都具有投資價(jià)值。周啟元表示，所投資的物業(yè)應(yīng)該具有自己獨(dú)特的個(gè)性，這樣才具有更高的投資價(jià)值。在周啟元看來，地段以及更多的附加價(jià)值如景觀等，會使物業(yè)升值更有保障。
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