“個人住房貸款利率略有上行，3月份加權(quán)平均利率為4.55%，比上年12月份上升0.03個百分點。”央行日前發(fā)布的今年《第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》中透露的這一信息并沒有引起太多人的注意。從已經(jīng)公布的4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)各項數(shù)據(jù)看，未來房貸利率仍有上行空間。

5月16日，央行上海總部發(fā)布的報告顯示，4月份個人住房貸款增速回落，同比少增92億元。上海今年第一季度個人住房貸款同比少增241.3億元。上海個人住房貸款增速回落與全國形勢一致。

央行發(fā)布的信息顯示，截至今年3月末，個人住房貸款有所放緩，比年初增加1.2萬億元，占全部貸款的27.7%，較上年四季度下降19.4個百分點，3月末增速為35.7%，比上年末回落1個百分點;3月份新增3617億元，同比少增222億元，為近23個月來首次。

尤其需要注意的是，4月份個人住房貸款增速繼續(xù)放緩。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶部門貸款增加5710億元，其中，短期貸款增加1269億元，中長期貸款增加4441億元，后者大部分都由個人住房貸款構(gòu)成。當(dāng)月人民幣貸款增加1.1萬億元。從結(jié)構(gòu)看，受房地產(chǎn)調(diào)控升級影響，4月份新增按揭貸款占全部新增貸款的比重為40.4%，較上月下降3.7個百分點。而今年前4個月，按揭貸款累計占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點，趨向合理區(qū)間。

4月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，導(dǎo)致房價漲幅回落。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環(huán)比下降或持平，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環(huán)比下降或漲幅回落。

雖然完全將個人住房貸款增速放緩、房價漲幅回落與銀行房貸利率上調(diào)掛鉤有些偏頗，但后者確實會對前兩項產(chǎn)生影響。從4月份開始，一線城市相繼降低了房貸優(yōu)惠利率，間接收緊了房貸供應(yīng)閘門，其他城市也因城施策強化了限貸、限購政策。正是這些工具或政策的調(diào)整，才造成了上述房地產(chǎn)市場降溫的事實。房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效，房貸利率調(diào)整功不可沒。

隨著今年央行兩次上調(diào)貨幣市場利率，銀行的資金成本也在上升。隨著各地房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的進一步加大，未來銀行會通過調(diào)整利率來降低自身風(fēng)險。這與金融去杠桿、去資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險的政策環(huán)境有關(guān)，也與監(jiān)管層的監(jiān)管和窗口指導(dǎo)分不開。銀行為了降低自身風(fēng)險，不得不收緊貨幣閘門。

需要注意的是，央行今年兩次上調(diào)貨幣市場利率，有配合國內(nèi)金融調(diào)控的原因，也有對沖外部經(jīng)濟體尤其是美聯(lián)儲加息的考慮�，F(xiàn)在美聯(lián)儲年中加息的預(yù)期仍存，央行是否仍會采用提高貨幣市場利率的方式加以應(yīng)對，還需要進一步觀察。但這種預(yù)期勢必會作用于個人住房貸款利率。這構(gòu)成了影響未來房貸利率走向的一個重要因素。

另一個需要注意的信息是，上周五央行進行的3個月期800億元中央國庫現(xiàn)金定存招投標(biāo)結(jié)果顯示，中標(biāo)利率較3月份同期限品種中標(biāo)利率上行30個基點至4.50%。這是3個月期國庫現(xiàn)金定存中標(biāo)利率連續(xù)三期上調(diào)。

然而，不管外部環(huán)境如何變化，未來國內(nèi)仍將強化住房金融宏觀審慎管理，防控住房貸款不合理增長，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。落實這些要求最直接最有效的策略就是使用價格工具，直接或間接的提高房貸利率。