樓市調(diào)控一月有余，從成交量和價(jià)格看，本輪調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)。信貸是左右樓市的一個(gè)重要因素，從上海落地的措施看，違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到更嚴(yán)格的限制。

加強(qiáng)信貸監(jiān)管

上海近期對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)采取了較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，尤其是住房信貸不斷趨緊，以遏制非理性的購(gòu)買需求。11月3日，《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》(簡(jiǎn)稱《決議》)發(fā)布，具體措施包括：審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定;防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，在上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制作用下，《決議》對(duì)各商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的約束力度，預(yù)計(jì)上海的住房信貸管控將不斷趨緊。這對(duì)購(gòu)房貸款的擦邊球行為將形成明顯遏制。此外，之前商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)中靈活開展的“接力貸”、“合力貸”等，被部分銀行叫停。這將進(jìn)一步制約購(gòu)買力有限的人群。

上海市市長(zhǎng)楊雄此前表示，住房成交量已經(jīng)恢復(fù)到正常年份平均水平;上海在不斷研究新情況、新問(wèn)題、新措施，努力保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在信貸、限購(gòu)和提高首付等組合拳作用下，調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交進(jìn)一步萎縮。中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月首周，各地新房和二手房市場(chǎng)整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致。這表明22城市的政策收緊已令全國(guó)主要城市市場(chǎng)都受到影響。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%。一線、二線、三四線城市均有所回落，降幅分別為15%、7%、15%。

出臺(tái)調(diào)控政策的城市整體新房成交量環(huán)比下降9.7%，約七成城市成交量環(huán)比回落，降幅較大的城市包括廈門、惠州、蘇州等。非調(diào)控城市整體新房成交量環(huán)比下降9.4%，同樣約七成城市成交量環(huán)比回落，降幅較大的城市包括襄陽(yáng)、溫州、常州等。

二手房市場(chǎng)成交量上周整體走低。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降7.6%。其中，蘇州、廈門、北京等地降幅較大。自10月初多個(gè)城市實(shí)施調(diào)控以來(lái)，二手房市場(chǎng)成交水平明顯回落，整體價(jià)格漲幅逐步收窄。

根據(jù)中原二手住宅價(jià)格指數(shù)，10月除成都外，其他七大主要城市的價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅全面收窄。其中，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最為敏感的深圳價(jià)格指數(shù)環(huán)比大幅下跌4.2%，跌幅為歷史第二大。今年3·25新政后，深圳在4月一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。但此次調(diào)控后的10月跌幅明顯高于4月水平。隨著多地二手房成交量持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步回落。

降低“隱形杠桿”

中國(guó)證券報(bào)記者從北京部分銀行了解到，目前北京信用和收入良好的貸款申請(qǐng)者仍然能夠拿到商貸85折的優(yōu)惠利率，各家銀行的放款速度仍較為正常。

在本輪房?jī)r(jià)上漲中，除了提高貸款數(shù)額，居民加杠桿現(xiàn)象普遍。記者從身邊購(gòu)房者、銀行等機(jī)構(gòu)了解到，前期不少消費(fèi)貸(包括房抵貸、信用貸)成為了購(gòu)房者的首付來(lái)源之一。但了解到的情況顯示，不少銀行收緊了信用貸的發(fā)放，同時(shí)在放款方式、審核標(biāo)準(zhǔn)方面加強(qiáng)了監(jiān)控。

據(jù)了解，消費(fèi)貸申請(qǐng)通過(guò)后，銀行將不再對(duì)申請(qǐng)人發(fā)放現(xiàn)金，而是以批準(zhǔn)放款額度的形式向申請(qǐng)人放款，申請(qǐng)人只可以通過(guò)POS機(jī)或其他消費(fèi)平臺(tái)進(jìn)行消費(fèi)，不能提取現(xiàn)金。同時(shí)，利率也有所提升。某股份制銀行放貸專員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前無(wú)抵押信用貸利率采用日息制，隨借隨還，每萬(wàn)元日息2.5元。這意味著年化利率達(dá)到9%左右，比一年期貸款利率高出了一倍。該專員表示，如果貸款申請(qǐng)人在其他銀行有尚未結(jié)清的消費(fèi)貸，銀行將選擇不予審批新增信用貸款申請(qǐng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在本輪房?jī)r(jià)上漲中，相當(dāng)部分的消費(fèi)貸款化身首付款進(jìn)入了樓市。記者的草根調(diào)研也證實(shí)了這一點(diǎn)，2016年以來(lái)，房?jī)r(jià)水漲船高，很多購(gòu)房者望首付興嘆，部分購(gòu)房者選擇通過(guò)消費(fèi)信用貸、房抵貸的方式從銀行獲得貸款來(lái)補(bǔ)充首付。

銀行貸款一向是成本最低的信貸資金來(lái)源。隨著銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸的審批和限制發(fā)放方式，預(yù)計(jì)銀行消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將得到明顯限制，有助于銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。北京“9·30新政”調(diào)高了一套房、二套房的首付比例，同時(shí)將二套非普的首付比例提升至70%。目前銀行無(wú)抵押信用消費(fèi)貸的放款最高額度一般是30萬(wàn)元。在京滬房?jī)r(jià)處于高位的情況下，首付比例大幅提升也使得這30萬(wàn)元的額度有些杯水車薪，不少購(gòu)房者只能選擇觀望。