按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合前述對銷售收入確認(rèn)的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計(jì)核算作如下討論。
1、房地產(chǎn)銷售收入的幾種形式
按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)上的銷售收入分為預(yù)售收入以及真正意義上的銷售收入兩種。
所謂預(yù)售收入，也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到了預(yù)售條件，取得了《商品房預(yù)售許可證》，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或商品房價款的行為而取得的價款收入。一般說來，預(yù)售收入會計(jì)處理均計(jì)入“預(yù)收賬款”科目中核算。
所謂銷售收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品(即商品房)取得的價款收入。如前所述，該銷售收入的確認(rèn)，需要達(dá)到4個條件，最基本的條件就是開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收合格與交付買方。
按照銷售回款的幾種主要形式，將銷售收入確認(rèn)的情況簡述如下：
(1)按揭回款
這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款的主要形式。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品――商品房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的合同總價款確定銷售收入金額。
按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，只要所銷售的商品房達(dá)到了竣工交付的條件，且銷售合同在當(dāng)?shù)卣鞴芊康禺a(chǎn)的部門備案，就應(yīng)按銷售合同約定的價款確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，按揭款項(xiàng)是否收回，與銷售收入確認(rèn)沒有關(guān)系。
但是，如果考慮稅法(國稅發(fā)〔2009〕31號文)規(guī)定因素，為了減少納稅調(diào)整的繁瑣，也可以采取與稅務(wù)處理一致的會計(jì)處理方法。即：采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(2)分期收款
這種回款方式的頻率僅次于按揭回款方式，特別是銷售精裝修商品房采取分期收款方式較多。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同約定的合同總價款確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，只要所銷售的商品房符合竣工交付的條件，且銷售合同在當(dāng)?shù)卣鞴芊康禺a(chǎn)的部門備案，就應(yīng)按銷售合同約定的價款確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
(3)一次性收款
這種回款方式過去在房地產(chǎn)企業(yè)并不多見，隨著近期對房地產(chǎn)“限貸”政策的實(shí)施，這種方式也逐漸多了起來。采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
2、核算舉例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2011年1月1日開工建設(shè)電梯公寓5棟，總建筑面積30000平方米，并與2012年5月31日竣工驗(yàn)收交付業(yè)主使用。2011年6月30日取得《商品房預(yù)售許可證》，從7月1日開始預(yù)售該電梯公寓，平均銷售價格為10000元/平方米。該企業(yè)發(fā)生了以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：
1)2011年7月～12月預(yù)售商品房，取得銷售收入10000萬元，存入銀行。其中：按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元;一次性收款1000萬元。
A.與購房業(yè)主簽訂《購房定單》，收取預(yù)售商品房定金300萬元、誠意金100萬元，存入銀行。
借：銀行存款爵400萬元
貸：預(yù)收賬款――定金300萬元
其他應(yīng)付款――誠意金100萬元
B.與購房業(yè)主簽訂《商品房預(yù)售合同》，應(yīng)收購房首付款3,000萬元(含定金300萬元、誠意金100萬元轉(zhuǎn)入)，實(shí)收2,600萬元存入銀行。
借：銀行存款2600萬元
預(yù)收賬款――定金300萬元
其他應(yīng)付款――誠意金100萬元
貸：預(yù)收賬款――購房款3,000萬元
C.收回銀行按揭款6000萬元，存入銀行。
借：銀行存款6,000萬元
貸：預(yù)收賬款――購房款6,000萬元
D.與購房業(yè)主簽訂《商品房預(yù)售合同》，收到一次性付款1,000萬元，存入銀行。
借：銀行存款1,000萬元
貸：預(yù)收賬款――購房款1,000萬元
2)2012年1月～12月預(yù)售、銷售商品房，取得銷售收入15，000萬元，存入銀行。其中：1-5月份取得預(yù)售收入5,000萬元(按揭首付款1,000萬元、銀行按揭付款3,000萬元;一次性收款1,000萬元);6~12月取得銷售收入10，000萬元(按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元、分期收款1000萬元〔分期應(yīng)收款為3,000萬元、實(shí)收款1000萬元〕)
A.2012年1～5月與購房業(yè)主簽訂《商品房預(yù)售合同》，取得預(yù)售收入5,000萬元，存入銀行。
借：銀行存款5,000萬元
貸：預(yù)收賬款――購房款5,000萬元
B.由于該電梯公寓項(xiàng)目已于2012年5月31日竣工驗(yàn)收交付業(yè)主使用，因此從6月份開始應(yīng)該確認(rèn)銷售收入了。確認(rèn)2011年7月～2012年5月取得的預(yù)售收入15,000萬元。
借：預(yù)收賬款――購房款15,000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入――房屋銷售15,000萬元
C.2012年6月～9月，與購房業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》，合同總金額為9,000萬元。收到業(yè)主支付的首付款3,000萬元，尚有6,000萬元銀行按揭款未收回。
借：銀行存款3,000萬元
應(yīng)收賬款――按揭回款6,000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入――房屋銷售9000萬元
D.2012年10月～12月陸續(xù)收回銀行按揭款6,000萬元，存入銀行。
借：銀行存款6,000萬元
貸：應(yīng)收賬款――按揭回款6,000萬元
E.2012年11月12月，與購房業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》，合同總金額為3,000萬元。合同約定采取分期收款方式：2012年12月底以前支付1000萬元;2013年6月底以前支付余下的2000萬元。企業(yè)已經(jīng)收到1000萬元，存入銀行。
借：銀行存款1,000萬元
應(yīng)收賬款――分期收款2,000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入3,000萬元
