萬(wàn)科無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。王石帶領(lǐng)一群善于思考的頭腦人物,規(guī)范化,專業(yè)化和透明化的管理模式,以“尊重人”為核心的企業(yè)文化,產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略更使萬(wàn)科的產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢(shì),這都是萬(wàn)科領(lǐng)跑的能量來(lái)源。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵,強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬(wàn)科不斷發(fā)展壯大過(guò)程中的財(cái)務(wù)需求。但隨著萬(wàn)科規(guī)模的不斷擴(kuò)大,過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率讓萬(wàn)科在業(yè)務(wù)開拓可能會(huì)出現(xiàn)難以掌控的問(wèn)題。且面對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高速擴(kuò)張,萬(wàn)科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。
1987年香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓方式取得中國(guó)第一塊土地使用權(quán)時(shí),這就標(biāo)志著中國(guó)長(zhǎng)期封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開放以來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,20多年過(guò)去了,我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過(guò)了百分之五,實(shí)實(shí)在在的成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),我們也逐漸肯定房地產(chǎn)行業(yè)的成績(jī)。但在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中也出現(xiàn)了行業(yè)投資過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題,為此國(guó)家自03年開始開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,陸續(xù)出臺(tái)一系列的政策和措施,以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。
本文通過(guò)三條特色財(cái)務(wù)主線對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)進(jìn)行淺析,其主旨在于理清萬(wàn)科現(xiàn)存的財(cái)務(wù),并通過(guò)找出問(wèn)題,提出相關(guān)建議。三條主線分別為:一、萬(wàn)科在財(cái)務(wù)上的成功之道;二、萬(wàn)科將迎來(lái)的財(cái)務(wù)問(wèn)題;三、萬(wàn)科當(dāng)前的融資環(huán)境。
一、萬(wàn)科在財(cái)務(wù)上的成功之道
萬(wàn)科以其極高的存貨周轉(zhuǎn)率在短短的幾年內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng),發(fā)展壯大,其規(guī)模已成為當(dāng)今中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中,存貨的比重必然占總資產(chǎn)的大部分,萬(wàn)科地產(chǎn)也不例外,通過(guò)研究近5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),存貨在流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的的占有率均高于60%,但如此高的存貨占有比率,萬(wàn)科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉(zhuǎn)率的呢?以下選擇了同行業(yè)中不同目標(biāo)完成度的代表性企業(yè)與萬(wàn)科進(jìn)行比較,首先從存貨周轉(zhuǎn)率上進(jìn)行比較分析。
根據(jù)最新行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率有以下幾個(gè)分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對(duì)應(yīng)較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值,從圖表上可以得出,萬(wàn)科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%,并且歷年在龍頭競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中也保持著數(shù)一數(shù)二的地位,依據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率(次數(shù))=銷貨成本÷平均存貨余額的公式,結(jié)合萬(wàn)科近五年的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。
萬(wàn)科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億,增幅達(dá)3倍之多,同時(shí),全部上市的房地產(chǎn)企業(yè)的2011年存貨總量高達(dá)2.47萬(wàn)億,以此相對(duì)應(yīng)的是,存貨周轉(zhuǎn)率的下降,從圖1來(lái)看,五個(gè)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都程下降的趨勢(shì),對(duì)應(yīng)存貨消化能力的下降,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。萬(wàn)科在今年制定“多賣房,少拿地,現(xiàn)金為王”的銷售策略來(lái)進(jìn)一步加速存貨的消化能力,對(duì)此,我們通過(guò)存貨銷售期來(lái)看萬(wàn)科對(duì)存貨的控制。
五個(gè)企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢(shì),但萬(wàn)科相對(duì)于其他四個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō),銷售期較短,比較穩(wěn)定。從萬(wàn)科的管理來(lái)看,主要有兩個(gè)方面的過(guò)人之處。一、萬(wàn)科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略緊密相連,行業(yè)內(nèi)著名的“大量拿地,快速開工,以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�”,讓造房子想造汽車那樣,從生產(chǎn)到銷售,讓產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。索尼,惠普等這些都成為了萬(wàn)科的學(xué)習(xí)對(duì)象,對(duì)于這種跨行業(yè)的學(xué)習(xí),使萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)中保持自己的特色。
萬(wàn)科在客戶關(guān)系管理上注重加強(qiáng)物業(yè)管理能力,在住房中配套高質(zhì)量的物業(yè)管理,產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來(lái)改進(jìn)企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略,是大多數(shù)房產(chǎn)的宗旨,但萬(wàn)科能在客戶的期望上進(jìn)一步的超越,對(duì)于這種企業(yè)帶給客戶的期望,讓客戶成為了萬(wàn)科銷售的王牌。
二、萬(wàn)科將迎來(lái)的財(cái)務(wù)問(wèn)題
(一)萬(wàn)科不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債率。
當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升,幾乎國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商都有極高的資產(chǎn)負(fù)債率。事實(shí)上,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金鏈?zhǔn)站o的問(wèn)題,很多房企都選擇降價(jià)促銷。顯然,萬(wàn)科的高速擴(kuò)張也為其帶來(lái)極高的負(fù)債率。財(cái)務(wù)報(bào)表顯示,萬(wàn)科2011年的2962億資產(chǎn)規(guī)模中,就有2284億來(lái)自負(fù)債。
五個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本呈逐年上升的趨勢(shì),根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2011年136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為62.57%。萬(wàn)科2011年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78%,屬于中等偏高水平。 “萬(wàn)科堅(jiān)持資產(chǎn)負(fù)債不超過(guò)60%”這是在幾年前萬(wàn)科的負(fù)債情況,但從數(shù)據(jù)看來(lái),不但萬(wàn)科且同屬一流企業(yè)的負(fù)債也出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。
我們通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇來(lái)分析萬(wàn)科的高負(fù)債率。從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看,潘石屹曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“高負(fù)債對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非�？膳�,這會(huì)讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)容易遭遇危機(jī)�，F(xiàn)金流太少也會(huì)令企業(yè)在投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí),無(wú)力出手。” 過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重,財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時(shí)缺乏足夠的資金去擴(kuò)展其他業(yè)務(wù)。
從機(jī)遇來(lái)看,有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò),只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇,雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身?xiàng)l件的限制,超限運(yùn)行,長(zhǎng)時(shí)間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個(gè)選擇,雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。
萬(wàn)科在前幾年都通過(guò)迅速的兼并來(lái)擴(kuò)大規(guī)模,2005年至今,萬(wàn)科收購(gòu)的企業(yè)達(dá)上百家。在高負(fù)債下,萬(wàn)科與同行業(yè)同樣面臨新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn),這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲(chǔ)蓄期。
(二)從負(fù)債中的預(yù)收賬款看高負(fù)債率
從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析萬(wàn)科的負(fù)債時(shí),發(fā)現(xiàn)負(fù)債中預(yù)收賬款占負(fù)債的比重大約有50%。在企業(yè)償還負(fù)債中,預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購(gòu)房款,到房子建成后,房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶,而并不需要用真金白銀去還債。而且,很大程度上,企業(yè)的預(yù)收賬款在未來(lái)的期間都可以確定為營(yíng)業(yè)收入。預(yù)收賬款越多,說(shuō)明公司越能力越大,2007年到2011年不斷上升的高額的預(yù)收賬款,也說(shuō)明了萬(wàn)科對(duì)于購(gòu)房者的資金占用能力較高。
三、萬(wàn)科當(dāng)前的融資環(huán)境
(一)融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)
據(jù)中國(guó)上市企業(yè)上百?gòu)?qiáng)發(fā)布報(bào)告,2011年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期,市場(chǎng)不確定性因素增強(qiáng),伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的上升、融資渠道的從緊、庫(kù)存壓力的增加,來(lái)自不同層面的風(fēng)險(xiǎn)正考驗(yàn)著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對(duì)容易獲取銀行的青睞,但是很多企業(yè)如萬(wàn)科等都一直在擴(kuò)展融資渠道,如利用信托的融資方式。資金無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場(chǎng)的一個(gè)重要的要素,巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點(diǎn)。
2012年5月11日在萬(wàn)科召開的股東大會(huì)上,萬(wàn)科具有強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力,采取對(duì)融資適度從緊的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。且融資多元化,與實(shí)力較強(qiáng)的投資公司合作,這不但令萬(wàn)科的綜合實(shí)力增強(qiáng),而且提高了萬(wàn)科抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外,萬(wàn)科的融資規(guī)模不斷的擴(kuò)大有賴于其自身的優(yōu)勢(shì)條件:對(duì)股東利益的創(chuàng)造和保護(hù),融資運(yùn)作中對(duì)于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合,不斷提升適應(yīng)于增長(zhǎng)的組織能力。在具有強(qiáng)大的融資能力下,如何有效的運(yùn)用資金,讓其創(chuàng)造更多的利潤(rùn),這有三方面的因素:有效的治理結(jié)構(gòu),有效投資并保持穩(wěn)健,以透明化運(yùn)作強(qiáng)化資本。
(二)從每股收益看萬(wàn)科的回報(bào)率
我們利用每股收益的杜邦分析來(lái)看萬(wàn)科在有效利用融資資金的優(yōu)勢(shì)。與其他四個(gè)企業(yè)相比較(圖5),萬(wàn)科的每股收益呈逐年上升的趨勢(shì),2011年相比2008年增幅達(dá)50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過(guò)圖6,可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌,這也導(dǎo)致了每股收益在2008年下跌的原因,隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn),每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升,盈利能力不斷上升,投資者得到回報(bào),這與萬(wàn)科融資戰(zhàn)略密不可分。
四、小結(jié)
萬(wàn)科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短,比其他企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)了,但是隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大,負(fù)債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān),加之萬(wàn)科在通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張模式中,導(dǎo)致企業(yè)枝葉過(guò)多。近期,社會(huì)上關(guān)于萬(wàn)科房產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題也比較多,加之高管人員的流失,王石說(shuō),萬(wàn)科會(huì)為了質(zhì)量淪為老二,這句話一定程度上是反映萬(wàn)科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn),另一方面,難道不是也反映萬(wàn)科在高速發(fā)展中遇到問(wèn)題,需要進(jìn)一步解決嗎?
破山中賊容易,破心中賊難,企業(yè)要取得巨大的成就,必須不斷的超越自我,突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流,方顯英雄本色。越是經(jīng)濟(jì)寒冬,領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對(duì),備足糧草和棉衣,團(tuán)結(jié)更多的盟友.等待新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
「標(biāo)簽: 財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告」
