一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計(jì),2004年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133.23億元,其中住宅投資額104.62億元,同比分別增長(zhǎng)了39.86%和50.51%;施工面積1414.97萬(wàn)平方米,其中住宅1106.59萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)了32.03%和33.34%;新開(kāi)工面積710.95萬(wàn)平方米,其中住宅555.75萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)了19.02%和18.28%;竣工面積566.39萬(wàn)平方米,其中住宅464.99萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)了53.33%和59.25%;2005年1-2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19.24億元,增長(zhǎng)45.9%。
與2003年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距,說(shuō)明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施,對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。
2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高
目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)(不含三縣)為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息,2004年6月份,合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來(lái)看,雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100元,但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在2004年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。
據(jù)悉,2005年新建樓盤(pán)中房?jī)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%;3000-4000元/平方米的約占52%;2000元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看,2000-3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大,3000-3500元的也有大幅增長(zhǎng),單套40萬(wàn)元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速,占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟,購(gòu)房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素;此外,伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹,2004年,合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加,住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等,都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí),購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符,也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快,據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均GDP達(dá)1000美元,城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí),城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米,城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn),城市用地約170平方公里,城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)
在2004年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響,不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇,也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷理念,推動(dòng)了合肥的城市建設(shè):大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷售速度,帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展,加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程,更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念,促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌,部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出,引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念,注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念,并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段,對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析
消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量,然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。
1、購(gòu)房需求更旺,購(gòu)房群體更年輕
按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,在人均使用面積達(dá)到30平方米之前,住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前,合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18.12平方米,市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示:2005年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房,購(gòu)房意向較2002年上升18.7%。而且在打算購(gòu)房的人群中,23歲-39歲的占85%,比2002年提高了16.9%,其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化,2002年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30-39歲者,占被調(diào)查總體的37.7%,而2004年主力消費(fèi)者年齡下移,為23-29歲,占被調(diào)查總體的比例為47.8%。
2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布
購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢?研究分析2004年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化:
一是低齡化群體需求上升,表明2004年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型(包括部分小戶型)為主,從供求關(guān)系的角度來(lái)講,中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間;
二是2004年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難,總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng),最初購(gòu)買商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產(chǎn)階層(社會(huì)中堅(jiān)力量),從以上的數(shù)據(jù)來(lái)看,目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài),這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費(fèi)需求資源有關(guān);
三是由于年輕消費(fèi)者購(gòu)房意向相對(duì)強(qiáng)烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,2004年高層、小高層需求略有上升;
四是2004年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài),從需求上講,沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看,2004年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是:低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展
自2004年以來(lái),安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等,一直處于中部地區(qū)之首或前列,而作為省會(huì)城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。2004年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝,供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”,在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗,成交面積約5990.8畝,較上年增長(zhǎng)11.5%,成交僅額約415867.1萬(wàn)元。(注:以上數(shù)據(jù)為2004年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目,不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目)
按區(qū)域劃分,2004年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗,成交面積約2480.7畝,成交金額187537.7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區(qū)成交14宗,成交面積約933.1畝,成交金額71764.4萬(wàn)元。瑤海區(qū)成交11宗,成交面積約367.8畝,成交金額約13961.7萬(wàn)元。
土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量,才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán),從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài),遏制土地隱形市場(chǎng),防止土地市場(chǎng)大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2004年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為7300畝,土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地,在盤(pán)活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。
四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢(shì)
1),小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì),比多層住宅節(jié)約用地,又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià),人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2),適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū),自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越,適宜發(fā)展高檔住宅區(qū),這既可滿足社會(huì)需求,又符合發(fā)展需要。
3),中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn),中小戶型住房無(wú)疑會(huì)成為這些人購(gòu)房的首選,而且也是許多年輕夫婦購(gòu)房歷程中的第一個(gè)里程碑,這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4),居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備,并具有一定的實(shí)用性和耐用性,任何年齡均可居住;在抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質(zhì)量。
5),住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù),使用無(wú)毒、無(wú)污染,節(jié)能型的綠色新材料;要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng);實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng);要運(yùn)用生態(tài)技術(shù),力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo),促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
「標(biāo)簽: 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告」
