一、項(xiàng)目名稱
成都某公司購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
二、項(xiàng)目背景
2009年以來(lái),我國(guó)購(gòu)物中心的投資額占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額比重不斷上升,2011年,該比重首次超過(guò)20%,達(dá)到20.8%,一定程度上顯示出購(gòu)物中心行業(yè)對(duì)投資的吸引力。2012年,住宅地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家政策嚴(yán)格調(diào)控,眾多房地產(chǎn)開發(fā)商投資紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn);此外,百貨零售企業(yè)的壯大也不斷深入自有購(gòu)物中心的投資建設(shè)當(dāng)中,通過(guò)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心以降低營(yíng)業(yè)成本。2012年我國(guó)購(gòu)物中心投資額在2000億元左右,在商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資當(dāng)中的比例達(dá)到21.5%。2015年,中國(guó)購(gòu)物中心的投資額接近3200億元,占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額的比重約為21.7%。
2015年,成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)10801.2億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)7.9%。其中,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值373.2億元,增長(zhǎng)3.9%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4723.5億元,增長(zhǎng)7.2%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5704.5億元,增長(zhǎng)9.0%。按常住人口計(jì)算,人均生產(chǎn)總值74273元,增長(zhǎng)6.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為3.5:43.7:52.8。
已開業(yè)的3萬(wàn)平米以上規(guī)模的購(gòu)物中心,五大主城中心區(qū)域(錦江、青羊、青牛、武侯)項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)到89.4%。作為西南地區(qū)歷史最長(zhǎng)、規(guī)模最大、影響力最大的商圈,春熙路―鹽市口商圈(錦江區(qū))位處于城市中心區(qū)域,是中高端百貨業(yè)態(tài)最為聚集的區(qū)域,如太平洋、王府井、時(shí)代百盛、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂、新世界百貨、北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨等國(guó)內(nèi)外知名百貨商場(chǎng)云集于此,人流量巨大。
目前我國(guó)的購(gòu)物中心總體上同質(zhì)化大于差異化,除了少數(shù)有鮮明的個(gè)性、特色之外,大多數(shù)風(fēng)格都差不多,經(jīng)營(yíng)類別甚至是品牌都非常雷同,陷入激烈的客源爭(zhēng)奪、價(jià)格大戰(zhàn)也在所難免。圍繞主題定位、建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)、氛圍營(yíng)造、顧客服務(wù)等諸多元素凸顯差異化、個(gè)性化是破解同質(zhì)化的必由之路,誰(shuí)擁有更多的獨(dú)有資源,誰(shuí)有更強(qiáng)大的招商能力,誰(shuí)有更新穎的創(chuàng)意、更優(yōu)越的體驗(yàn),誰(shuí)就擁有更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
三、對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示
提供品種齊全、物美價(jià)廉貨品的超市仍是需求的主流,市場(chǎng)的空間還比較大,對(duì)好又多等臺(tái)灣超市的接受度都不錯(cuò)。購(gòu)物中心的概念已經(jīng)深入人心,但結(jié)合目前好世界和廣百的情況,本案關(guān)鍵是要在餐飲的多元化、風(fēng)情化,娛樂項(xiàng)目的大眾化和推廣方面做得更加到位。而百貨成功的關(guān)鍵點(diǎn)是平價(jià)、適銷對(duì)路的貨品、品牌搭配,以及令人愉悅的環(huán)境。
本地主流客戶雖然學(xué)歷和收入不高,但年齡不大,對(duì)新商場(chǎng)的關(guān)注意愿較強(qiáng),并且也意識(shí)到了停車不便、推廣不夠積極主動(dòng)、娛樂場(chǎng)所太少等問題,如果本案能夠針對(duì)消費(fèi)群尚未滿足需求,提供超市、平價(jià)折扣商場(chǎng),并在空間舒適性(休閑廣場(chǎng)、中庭、綠化、小品等)、便利性(停車便利、動(dòng)線合理)以及休閑娛樂配套上針對(duì)性的加以著力打造,并且引進(jìn)一批積極推廣促銷的商家,則勢(shì)必迎合消費(fèi)者的需求,贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
四、購(gòu)物中心項(xiàng)目分析總結(jié)
中國(guó)人均購(gòu)物中心面積僅為0.2,與美國(guó)的2.2相比,發(fā)展?jié)摿薮�。美�?guó)購(gòu)物中心銷售占社零總額比重為47%,中國(guó)僅為13%,如果中國(guó)人均收入持續(xù)增加,那么購(gòu)物中心業(yè)態(tài)將持續(xù)迎來(lái)較大發(fā)展。中國(guó)人口呈現(xiàn)由下線城市向上線城市涌入的局勢(shì),對(duì)于下線城市購(gòu)物中心盈利產(chǎn)生了較大的阻礙,購(gòu)物中心如何與上線城市爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)人口流是個(gè)關(guān)鍵。所以這個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目是可行的。
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