一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個特點(diǎn):
宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。
2008年金融危機(jī)爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異�；钴S,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月,全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達(dá)頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%�？偟膩碚f,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴(yán)的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。
行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國大中城市(諸如省會城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當(dāng)前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險高、周期長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。
行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國土地為政府所壟斷,國家競標(biāo)拍賣土地,從而使土地價格提升,進(jìn)而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升。“地王”不斷出現(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。
1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析
在可預(yù)見的未來,我國二、三、四線城市房價還有很大的上漲和投資空間,成為房地產(chǎn)公司新的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)投資價值依然巨大,保障性住房將成為投資熱點(diǎn)。同時,大規(guī)模,有實力的企業(yè)將瓜分整個房地產(chǎn)市場,利于不敗之地,互相之間競爭將更加慘烈。
二、公司的基本面分析
2.1 萬科公司在行業(yè)中的地位
萬科公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),經(jīng)過20多年的持續(xù)努力,萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。在資本市場上,萬科以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。2011年1-7月公司累計銷售面積643.6萬平方米,累計銷售金額747.3億元,同比分別增長62.58%和65.36%。預(yù)計萬科全年銷售業(yè)績在1300億左右,上半年已完成過半,在同類房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。公司堅持普通住宅開發(fā)和快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略,在當(dāng)前弱勢市場中顯現(xiàn)出良好的效果。預(yù)計公司下半年仍可維持較高銷售增速。萬科公司銷售面積,營業(yè)額,凈利潤等指標(biāo)都位居全國前列。同時,公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%,真實資產(chǎn)負(fù)債率為36.82%,資產(chǎn)負(fù)債情況健康。期末公司持有現(xiàn)金408億元,較2010年末增長30億元。公司有足夠的資金實力進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項目的獲取和收購。與前幾年的龍頭老大的地位相比,近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化,恒大,中海,保利等公司已經(jīng)對其產(chǎn)生了巨大威脅,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已是幾大寡頭群雄割據(jù)的時代。競爭空前慘烈。但萬科公司規(guī)模巨大,依然在競爭中處于優(yōu)勢地位。發(fā)展勢頭良好。
2.2 萬科公司的區(qū)位分析
萬科總公司位于深圳。深圳投資需求平穩(wěn)增長,房地產(chǎn)投資增長迅速。2010年上半年市完成固定資產(chǎn)投資727.3億元,增長11.1%,增長速度較上年同期低2.7個百分點(diǎn)。其中,基本建設(shè)投資440.2億元,增長6.7%,占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過了60%;由于上年基數(shù)較低,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速,累計投資205.7億元,增長16.8%,增速同比大幅提高了26.3個百分點(diǎn)。深圳經(jīng)濟(jì)水平高,人均收入高,人民購買意愿強(qiáng)烈,消費(fèi)需求穩(wěn)定增長,商品銷售暢旺。深圳工業(yè)快速增長,效益顯著提高,人均可支配收入高,購買欲望強(qiáng)烈。
2.2.1 深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79萬人,其中戶籍人口251.03萬人。包括流動人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬人。屬于人口密集型城市。深圳是一個移民城市,最顯著的特點(diǎn)便是外來人口居多,人口壓力過大,也造成土地開發(fā)過快。在剛剛公布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006～2020年)》的文件顯示,深圳土地利用已接近極限。購買需求大,矛盾尖銳。
2.2.2 國家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲東岸,隸屬廣東省,副省級城市,與香港陸地相連。在國家政策支持下,經(jīng)過近30年深圳從一個南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代國際化城市,創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。對于我國的門戶,國家給予很高的扶植政策。2009年4月下旬放開了限制港澳臺居民只能購買一套房的規(guī)定。這意味著深圳樓市的投資大門再度向港澳臺居民打開,“限外令”放開,實際上是給深圳樓市帶來了一波新的購房需求。這無疑對于萬科來說是一種機(jī)遇。
三、萬科公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
萬科公司的(組合)支付方式多樣。上市公司的利潤分配有三種主要方式:一是以上市公司當(dāng)年利潤派發(fā)現(xiàn)金;二是以公司當(dāng)年利潤派發(fā)股本;三是以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。萬科從1992年到2007年的16 年間,8 年送股,5年轉(zhuǎn)增,每年都實施現(xiàn)金分紅。從具體支付形式的組合來看,有“派現(xiàn)”、“派現(xiàn)+送股”、“派現(xiàn)+轉(zhuǎn)增”以及“派現(xiàn)+送股+轉(zhuǎn)增”等四種模式。需要指出的是,萬科從未以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。
3.2 萬科公司收益面分析
持續(xù)高資本回報。有研究表明, 萬科是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年實施現(xiàn)金分紅的公司。不考慮送股和轉(zhuǎn)增,僅狹義或現(xiàn)金股利支付率16 年年均即達(dá)27.08%;考慮送股的廣義股利支付率(每股按1 元折算,但不考慮公積金轉(zhuǎn)增股本)16 年年均高達(dá)43.18%,遠(yuǎn)高于證監(jiān)會規(guī)范再融資新規(guī):最近三年以現(xiàn)金或股票方式累計分配的利潤不少于最近三年實現(xiàn)的年均可分配利潤的百分之三十。由于萬科從2002 年開始高比例轉(zhuǎn)增(此前無轉(zhuǎn)增,此后的2005 年沒有轉(zhuǎn)增),以2002 年的股本為基數(shù),僅通過轉(zhuǎn)增給股東的累計回報即達(dá)908%。換言之,如果投資者在2003 年初買入萬科股票并持股不賣,則其現(xiàn)在的股份將增長9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事實上,1991 年以來,萬科股本規(guī)模擴(kuò)張74 倍;以2007 年底的股價計算,17 年來萬科市值增長210 倍。因此,萬科是一家高度重視資本回報的企業(yè),在中國這樣一個股東意識極其淡薄、股東文化極其薄弱的新興市場,這是極其難能可貴的。
3.3 萬科公司留存收益比例分析
萬科公司持續(xù)高比例留存。從另一個角度看,16 年來,萬科凈利留存率年均高達(dá)72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股計算,平均每年留存的每股收益為0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明顯,高比例留存與高資本回報這一看似不可協(xié)調(diào)的悖論在萬科這里達(dá)到了持續(xù)的均衡和統(tǒng)一。
四、萬科公司的管理模式分析
4.1萬科公司經(jīng)營模式分析
經(jīng)營專業(yè)化。萬科集團(tuán)選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求,更是集團(tuán)決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。萬科在早期的發(fā)展過程中,先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù),曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當(dāng)然、由分散經(jīng)營風(fēng)險的作用,隨著市場競爭的日益激烈,多元化業(yè)務(wù)使萬科應(yīng)接不暇,甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個競爭的市場中生存和發(fā)展,就必須具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢。萬科作為一家新興的企業(yè),要獲得經(jīng)營優(yōu)勢,就必須審時度勢,了解自身的特點(diǎn),對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合,有揚(yáng)有棄。整合和揚(yáng)棄的過程,實際上就是對資源重新組合的過程,也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用,是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。
4.2 萬科公司的財務(wù)政策分析
為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長,萬科公司對原有的,被視為成熟的政策進(jìn)行調(diào)整。采取更為積極的財務(wù)政策,這幾年,萬科建立了財務(wù)結(jié)算中心,集中統(tǒng)一資金調(diào)度,對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是,萬科財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間,就內(nèi)部來說,可以進(jìn)一步壓縮管理成本;就外部來說,可以改變過去較為謹(jǐn)慎的做法,積極拓展外部融資空間。從另一角度來說,如果萬科地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平,這發(fā)行債券,可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 萬科公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
萬科公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理。進(jìn)一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,萬科除了房地產(chǎn)外,還發(fā)展了商貿(mào),加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資,部分業(yè)務(wù)實際上并不能給萬科帶來多大利潤,但增加了萬科不少的管理成本。萬科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中,比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出,因為萬科在這些業(yè)務(wù)方面沒有優(yōu)勢可言。對于萬科的策略性投資,也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下,包括萬科在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想,事事親力親為,但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此,一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標(biāo);另一方面,強(qiáng)強(qiáng)攜手,密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。
五、萬科公司的競爭力分析
5.1 萬科的競爭力優(yōu)勢分析
顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。市場一般公眾認(rèn)為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性;萬科住戶/業(yè)主認(rèn)為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對于萬科優(yōu)勢認(rèn)同的差異的營銷含義是:一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來購買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。
優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬科的企業(yè)文化主要有四個特點(diǎn):客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴;人才是萬科的資本;“陽光的照亮體制”;持續(xù)的增長和領(lǐng)跑。正是萬科的企業(yè)文化為他在管理,開發(fā),銷銷等活動中提供無形的引導(dǎo),使他們總是關(guān)注客戶,重視人才,提供員工平等的發(fā)展機(jī)會,不斷實現(xiàn)自己新的目標(biāo)。 l 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營線、管理線、監(jiān)控線,這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng),各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù),每一個過程都得到高度關(guān)注。
具有前瞻的戰(zhàn)略眼光。戰(zhàn)略調(diào)整背景:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對環(huán)境更多的關(guān)注,政府的科學(xué)發(fā)展號召。戰(zhàn)略調(diào)整方向:實現(xiàn)從營銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型。所作的努力:2008年在東莞建立萬科建筑實驗中心,緊接著又在上海成立第二個中心。這兩個中心是發(fā)動機(jī),也是培訓(xùn)中心。我們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā),同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。如今承擔(dān)CSR(社會責(zé)任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,這算是我對企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保,講可持續(xù),如今不僅是一種責(zé)任,也是一種能力,一種競爭力。
研究開發(fā)能力強(qiáng)。萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4 個版本基本成型,已經(jīng)有超過12 個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過60 項.通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報.萬科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處理上,讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。
5.2萬科的競爭力劣勢分析
重視顧客,文化建設(shè),但對員工關(guān)注不夠,員工滿意度不是很高。 l 各城市顧客的評價不一。而在萬科住戶中,深圳的萬科住戶對萬科的滿意程
度最高,而北京的萬科住戶對萬科的滿意程度最差,從而推薦率也最差。說明在某些城市萬科的住房,服務(wù)等有待提高。
對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說,土地資源和土地成本的限制,是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素,不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè),萬科在管理上少了許多國企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科說獲得的可開發(fā)土地,較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制,迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。
六.公司財務(wù)狀況分析
6.1盈利能力分析
企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。萬科企業(yè)作為房地產(chǎn)住房開發(fā)公司,在整個房地產(chǎn)行業(yè)居于重要地位。萬科有一套自己的盈利模式,主要是專注于商品住宅的開發(fā),業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績更多來源于規(guī)模擴(kuò)張。
6.1.1凈資產(chǎn)收益率分析
萬科08到10年的凈資產(chǎn)收益率分別為12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趨勢。萬科的凈資產(chǎn)收益率較同行業(yè)來說一直處于行業(yè)前列。在全球性金融危機(jī)的影響下,仍保持了較好的收益率。凈資產(chǎn)收益高,說明企業(yè)資本運(yùn)營效益好,企業(yè)權(quán)益資本獲利能力較強(qiáng)。2011年政府對房地產(chǎn)的政策逐步出臺,對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng),2011年的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率顯現(xiàn)下降趨勢,前三季的凈資產(chǎn)收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
6.1.2總資產(chǎn)收益率分析
08年到10年,總資產(chǎn)收益率分別為3.38%,3.87%和3.38%,萬科的資產(chǎn)總額呈現(xiàn)先上升后下降的態(tài)勢,2011年前三季總資產(chǎn)收益率也顯現(xiàn)下降趨勢。2008年到2009年總資產(chǎn)的增加沒有帶來凈利潤的同等增加,導(dǎo)致公司的總資產(chǎn)報酬率降低,表明公司利用資產(chǎn)創(chuàng)造利潤不斷降低�？傎Y產(chǎn)收益率的下降趨勢也表明公司的資產(chǎn)利用效率減弱�？傎Y產(chǎn)報酬率低于行業(yè)整體平均水平。
6.2.1長期償債能力分析
資產(chǎn)負(fù)債率表明100元資產(chǎn)中有多少來自于負(fù)債。在長期償債能力分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度。萬科近年來進(jìn)行了較大規(guī)模的股權(quán)融資和債券融資,但保持了較為穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債率。萬科08、09、10年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.44%、67.00%、74、69%,說明企業(yè)資產(chǎn)中有一半來自于負(fù)債。萬科在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負(fù)債占總資產(chǎn)的比重較高,償債壓力大,這是由于房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中需要大量資金的原因。與A股市場資產(chǎn)負(fù)債率相比,萬科近三年來資產(chǎn)負(fù)債率略低與A股市場。
6.2.2 短期償債能力分析
在短期償債能力分析中,流動比率是一個重要指標(biāo)。08年流動比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情況良好使流動比率增加,10年的流動比率下降與國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的關(guān)系。2010年流動比率的下降說明其償還流動負(fù)債的能力有所減弱,需企業(yè)在這方面加以調(diào)節(jié)。但萬科A的速凍比率較低,這是由于萬科的存貨較多,在萬科流動資產(chǎn)當(dāng)中,存貨高達(dá)858.9億,其中擬開發(fā)的土地占了存貨的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房產(chǎn)。企業(yè)流動比率高于速凍比率,這是由于房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時,只能計入流動負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)。
6.3營運(yùn)能力分析
6.3.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)賒銷凈收入與應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)平均余額的比率,用來衡量應(yīng)收款項的變現(xiàn)能力。從2008年到2010年,萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為48.11%,45.86%,59.76%,整體來看萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢,說明應(yīng)收賬款的回收速度較好,這是由于:一方面對賒款條件和付款期控制的較緊,另一方面預(yù)收賬款的增加又說明了萬科有較好的聲譽(yù)。2011年前三季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)相比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低,這樣會給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來困難,不利于企業(yè)的發(fā)展。
6.3.2存貨周轉(zhuǎn)率分析
存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)銷售水平或營業(yè)水平與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù),反映企業(yè)存貨變現(xiàn)能力和銷貨能力。萬科的存貨主要是以在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品為主。2011年前三季度數(shù)據(jù)顯示,存貨周轉(zhuǎn)率逐漸增加,,原因就在于在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品的增加。
6.3.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析
總資產(chǎn)收益率是銷售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率越好該公司資產(chǎn)的增加只要是由于主營業(yè)務(wù)收入的增加,使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,說明總資產(chǎn)使用效率較高,企業(yè)的營運(yùn)能力較強(qiáng)。
綜合以上數(shù)據(jù)指標(biāo),萬科公司財務(wù)狀況在整個房地產(chǎn)行業(yè)中屬于良好,也存在一定的財務(wù)風(fēng)險。但萬科在房地產(chǎn)行業(yè)樹立了住宅品牌,并為投資者其帶來了穩(wěn)定增長的投資回報。
七 萬科公司的投資分析
7.1 上半年公司經(jīng)營狀況
2011年初,國家下達(dá)一系列房價宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)行業(yè)大勢逆轉(zhuǎn),上半年全國房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩,一些主要城市銷售同比下滑。但以快速周轉(zhuǎn)和二三線布局為主要依托的萬科A突顯出高出同行的抗壓能力,在年初銷售數(shù)據(jù)實現(xiàn)開門紅,無論銷售金額和銷售面積都創(chuàng)出了歷史新高,其中1月銷售面積和銷售金額分別比2010年同期增長216.1%和220.8%,環(huán)比去年2010年12月分別增長140%和141%。在同房地產(chǎn)板塊股票中表現(xiàn)非常搶眼。
上半年萬科銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出有如下原因:(1)公司堅持了合理定價、一個月內(nèi)去化率60%的銷售策略;(2)精裝修、小戶型產(chǎn)品競爭力逐漸凸顯,區(qū)域布局合理,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險較小;(3)開發(fā)速度快,新購?fù)恋乜裳杆俎D(zhuǎn)化為新增供應(yīng),可售量較為充裕,高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)揮;(4)提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷售策略。
7.2 萬科的核心競爭力分析
財務(wù)狀況良好,資金壓力不大。截止報告期末,公司持有貨幣資金339億元,明顯高于短期有息負(fù)債的總和237億元。剔除因銷售增長而增長的收賬款1228億元的影響,按照公司剩余其他負(fù)債項目計算的資產(chǎn)負(fù)債率僅35.6%。財務(wù)穩(wěn)健且安全性較高,業(yè)績鎖定性強(qiáng),維持龍頭優(yōu)勢,弱市中仍手持大量現(xiàn)金,為未來持續(xù)投資、經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。
經(jīng)營策略不變,產(chǎn)品定位合理,銷售突出。根據(jù)市場環(huán)境,年初公司就教保守地預(yù)計全年開工面積為1329萬平方米,1-9月,公司共實現(xiàn)開工面積1139萬平方米,完成全年計劃數(shù)的85.7%。公司裝修房比例不斷上升,。總體來說,根據(jù)公司目前的銷售情況,公司整體經(jīng)營策略不變。截止報告期,公司今年累計新增項目18個,權(quán)益面積約115萬平方米,規(guī)劃建筑面積約323萬平方米。考慮未來發(fā)展需要,未來公司多考慮謹(jǐn)慎獲取低價、優(yōu)質(zhì)土地資源。
合理調(diào)整全年推盤節(jié)奏,預(yù)計全年推盤單月高點(diǎn)已在6月份實現(xiàn),總體平滑了全年銷售分布,減輕了下半年集中推盤的銷售壓力,全年銷售業(yè)績突出。前三季度公司實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,分別比2010年同期增長39.9%和35.9%。報告期末,公司已售未結(jié)項目累計達(dá)1208萬平方米,合同金額合計約1380億元。公司2012年全年和2013年部分業(yè)績鎖定。
其它公司不同,萬科在進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系項目時充分結(jié)合了流程再造(BPR)的思想,根據(jù)效率與風(fēng)險的分析進(jìn)行了優(yōu)化,而對項目過程的工程質(zhì)量監(jiān)控流程則進(jìn)行了強(qiáng)化,在服務(wù)質(zhì)量方面也充分反映出以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的思想。設(shè)立有專門的品質(zhì)管理崗,持續(xù)地對管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行審核,管理體系文件已經(jīng)修改了多次,在日常執(zhí)行過程中,一旦體系出現(xiàn)問題就進(jìn)行改進(jìn)。
萬科的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持與其它公司不同,、管理的一致性、開放的文化以及對合作伙伴尊重。在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵和文化等六方面全面提升進(jìn)而形成組織的核心競爭力,并在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本,也是萬科得以在行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑的動力支持。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為,堅守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,是萬科獲得成功的基石。
優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念,實行“三天無理由退訂”。萬科從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示,比如1998年成立的“萬客會”,便是仿照前者的客戶組織“新地會”成立的。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”,足見萬科一直以來對客戶的尊重和關(guān)注。
7.3 對未來的投資分析
對于下半年市場和行業(yè)走勢,國家政策將進(jìn)一步體現(xiàn),供求關(guān)系將進(jìn)一步朝著有利于自住購房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響,商品住房可售存量將有所上升,銷售速度將進(jìn)一步下降,開發(fā)商資金狀況將進(jìn)一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加,下半年土地流拍會愈加頻繁,土地價格將面臨下行壓力。與此相對應(yīng)的是,市場競爭將更趨激烈。
萬科已經(jīng)用速度盡量降低風(fēng)險。預(yù)計公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形勢,維持NAV9.65元/股。預(yù)計公司今明兩年股價趨于穩(wěn)步上行態(tài)勢,長遠(yuǎn)看上漲空間遠(yuǎn)大于下跌空間,當(dāng)前價位為7.50元左右徘徊,短期趨勢能上升至7.60元左右,中期趨勢上升至8.00元左右,建議適量買入。
「標(biāo)簽: 股票分析報告」
