關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解西安房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,促進(jìn)西安房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照××年西安市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,在西安城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會,就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,又召集西安城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下:
一、基本情況
近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
××年至 ××年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中 ××年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。
××年西安市區(qū)商品房均價1646元/㎡, ××年漲至2300元/㎡, ××年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡, ××年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管 ××年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。 ××年特別是二、三季度以來, ××城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響西安房地產(chǎn)市場的重要因素。 ××年—××年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡,其中 ××年完成22萬㎡; ××年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%; ××年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大,樓市回暖較快。西安房地產(chǎn)市場起步較晚,撤地改市特別是××年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期,加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響, 西安的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致西安特別是西安市區(qū)的房價起伏較大,充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,西安的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,××年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。××年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到××年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)××年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度西安房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時,相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了××年三季度樓市的大爆發(fā)。同時,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于吃××年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動了西安房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。房價也存在較大差異。
3、投資型購房減少,消費(fèi)者趨于理性。××年以來,受諸多因素的影響,特別是房價的過快增長,導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目,助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從××年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,西安的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的××房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在西安房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,泡沫成份在逐步減少,西安的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。
4、土地價格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從××年起實(shí)施,隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價格隨著西安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,其土地價格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升:
××年以前,榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元,而××—××每畝均價為207.4萬元,××年畝均價94.1萬元,基本與××年以前持平,土地價格的變化正與西安城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查,××年上半年西安城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲備土地。××年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購買熱情不高,對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價格明顯回落。同時土地購置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用,從××到××年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。××年至××年,西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,土地購置費(fèi)用快速增長,增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得××年至××年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)西安市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價),從××年的2050元/㎡上升到××年的2394元/㎡,上漲了344元/㎡,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時,××年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價格,從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從××年—××年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。××年西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國內(nèi)貸款占到17%,到××年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到××年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。××年國內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時度勢,沉著應(yīng)對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,西安的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,西安的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,對西安經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到××年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到××年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率,1998年到××年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。××年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。
結(jié)語：房地產(chǎn)是一個城市很受經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵部位，充分了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，有助于我們更好的發(fā)展自己城市的經(jīng)濟(jì)。
報告時間：××××年×月×日
「標(biāo)簽: 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告」
