一、報(bào)告編制目的

   1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

   2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

   3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

   4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

   5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

   1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

   2、億房網(wǎng)站

   3、國(guó)家建設(shè)部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

   4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;

   5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

   6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況

   該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋 村，總面積約125、59畝，屬于xx市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——xx鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)1、4，建筑密度22、5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過(guò)20%。

   根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:

①總用地面積:8、37公頃，合125、59畝。

②容積率:1、4

③總建筑面積:11、72萬(wàn)m2

其中:多層住宅:6、72萬(wàn)m2

小高層住宅及別墅:4、48萬(wàn)m2

公建面積:0、5萬(wàn)m2

④建筑密度:22、5%

⑤綠化率:40%

   (以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)

第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

   投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。

   2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(<新華文摘>2001’5)

   同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104、06點(diǎn)，比上年增加2、6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng);商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁;商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征:

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表

   2000年實(shí)際比上年同期+%

   住宅投資(億元)3318、725、8

   商品房新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米)2829530、6

   商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)23027、916、4

   商品房銷(xiāo)售建筑面積(萬(wàn)平方米)16984、126、9

   商品房銷(xiāo)售額(億元)3571、030、1

   其中:銷(xiāo)售給個(gè)人(億元)2840、351、9

   占總銷(xiāo)售額的比重(%)79、5——

   1、開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901、73億元，與上年同比增長(zhǎng)19、5%，占固定資產(chǎn)投資的20、2%。其中:商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318、74億元，與上年同比增長(zhǎng)25、8%。

   2、消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅1、32億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的87、51%，比上年提高7、9個(gè)百分點(diǎn)。

   3、銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5、98%，商品住宅平均售價(jià)1951、6元，上漲8、14%，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元，下跌7、95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221、18元，上漲3、47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17、4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10、6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

   4、二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候�，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

   5、需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。

   以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)

   2000年xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)101、29億元，較1999年增長(zhǎng)11、07%;全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)3、68%;總竣工面積為454、11萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)2%;其中住宅竣工面積達(dá)377、31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83、09%，比1999年增長(zhǎng)8、6%;全市商品房銷(xiāo)售總面積為303、76萬(wàn)平方米，其中住宅為244萬(wàn)平方米，占總面積的80、33%，銷(xiāo)售額達(dá)60、2億元;空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù)數(shù)為19481戶(hù)，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80、15萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3、36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為21647戶(hù)，比1999年增長(zhǎng)122、8%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明:xx市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

   (1)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為6、91億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率為86、43%。從圖中可以看出:2000年xx市商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86、43%的水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

   (2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35、79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出:2000年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格指數(shù)

一季度1941、81000

二季度19631010、9

三季度2003、931031、9

四季度2021、661041、03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20、87億元，占房地產(chǎn)總投資的58、33%，2000年xx市住宅累計(jì)總投資75、82億元，占房地產(chǎn)總投資的85、58%。其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表:

各季度xx市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

   通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2、市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2、1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn):

   1、住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2000年，xx市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從2000年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。

   2、空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。

   3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年xx市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬(wàn)平方米，竣工面積為65萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的17、23%，全年銷(xiāo)(預(yù))售115、14萬(wàn)平方米，其中預(yù)售38、96萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率超過(guò)100%，解決了1萬(wàn)余戶(hù)居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

   4、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而xx市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年xx市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478、62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

   住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房)住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房)住宅總量

起數(shù)30010起27130起57140起

建筑面積244平方米478、62萬(wàn)平方米722、62萬(wàn)平方米

   5、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面:已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29、17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11、79億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(xiāo)(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5、38億元，比1999年增長(zhǎng)33、94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶(hù)，共計(jì)5、41億元，同比增長(zhǎng)97、8%;支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)91、76萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12、56億元。(上圖)

   6、住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122、8%，說(shuō)明抵押的戶(hù)數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買(mǎi)新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

   7、房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。2000年xx市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了xx市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)��?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍xx市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。

   8、房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年xx市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷(xiāo)售商品房5662套，成交面積86、31萬(wàn)平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1、3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。

2、2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)

   1、從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量均高于中心地區(qū)。從銷(xiāo)售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤(pán)發(fā)售，十分旺銷(xiāo)，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤(pán)，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。

   2、從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶(hù)型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶(hù)型逐步取代了兩室兩廳戶(hù)型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

   3、從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶(hù)型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷(xiāo)售的一個(gè)新變化。

   4、從樓層的銷(xiāo)售情況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶(hù)有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。例如:統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，頂樓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。

   5、從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

   6、從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看，2000年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。

   7、從樓盤(pán)環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3、19平方米，綠地率40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷(xiāo)售，2000年已銷(xiāo)售了18萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售的50%以上。

   8、從樓盤(pán)配套設(shè)施來(lái)看，2000年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了xx名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。

   9、從樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)來(lái)看，2000年房地產(chǎn)銷(xiāo)售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入xx的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤(pán)不可缺少的功能。

   10、從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣(mài)方的有效引導(dǎo)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

   11、從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以“購(gòu)買(mǎi)安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

   2000年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性?xún)r(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3、3分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)

   據(jù)<武房指數(shù)>統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，xx市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)情況如下:

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫(xiě)字樓的增長(zhǎng)較為平緩�？偟膩�(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅

   住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷(xiāo)售面積已占總銷(xiāo)售面積的94、5%，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)房屋的銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售面積的94、7%。2000年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、2003、93元/平方米、2021、66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，(見(jiàn)右圖)全年平均價(jià)格為1983、52元/平方米。

1、普通商品房銷(xiāo)售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn);

2、經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3、1%;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間;

3、別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5、6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫(xiě)字樓

   由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫(xiě)字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年四個(gè)季度寫(xiě)字樓價(jià)格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫(xiě)字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。2000年由于寫(xiě)字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫(xiě)字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。寫(xiě)字樓地段-價(jià)格分布圖如下:

1、建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段，xx廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33、8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫(xiě)字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32、。8元/平方米，入住率為50%左右。

4、中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35、9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5、寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

   加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

   2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)